希臘房地產市場展望：全球投資者在2025-2026年可以期待什么

　　受持續的外國資本流入、有限的住房供應以及大都市中心和沿海黃金地段強勁的需求支撐，希臘房地產市場有望在2025-2026年延續上漲勢頭。分析師預測，年房價漲幅將達到6-8%，其中雅典和塞薩洛尼基將繼續主導城市市場，而克里特島、米科諾斯島和圣托里尼島則將鞏固其作為國際頂級度假勝地的地位。

　　政府采取的戰略措施，包括優惠的稅收制度和黃金簽證居留計劃，以及該國蓬勃發展的旅游業，為該國經濟持續升值奠定了堅實的基礎，尤其是在高端和奢侈品領域。

　　經濟穩定和住房短缺推動增長

　　希臘經濟在2024年增長了2%至2.3%，同時新增住房超過4.6萬套。盡管供應量增加，但房價依然堅挺，凸顯了潛在需求的強勁。

　　在雅典、塞薩洛尼基和主要島嶼市場，國內外買家的持續需求，加上大規模開發受到限制，使得房價持續走高。

　　希臘的租金收益率是多少？

　　預計到2025年，希臘的平均租金收益率將達到4.5%至5.6%，而雅典的小戶型公寓收益率最高可達8.25%。年租金增長率為5%至6%，創十年來最快增速。

　　黃金地段的房產機會集中在雅典市中心、塞薩洛尼基以及米蒂利尼和伊卡利亞等新興市場，這些地區的需求日益受到外國租戶和數字游民的推動。

　　雅典的租賃市場趨勢顯示，平均租金收益率約為4.5%，面積小于75平方米的小戶型公寓收益率最高可達8.25%，遠高于柏林、巴黎或阿姆斯特丹等歐洲其他類似城市。全國范圍內，租金水平在過去一年上漲了5%至6%，創下十年來最大漲幅。

　　長期租賃表現優異，市中心長期租賃尤其具有吸引力。雅典市中心的收益率達到5.6%，塞薩洛尼基為5.2%，伊拉克利翁為4.3%。截至2025年3月，希臘全國租金中位數為每平方米10.11歐元，阿提卡地區為每平方米11.97歐元，反映出持續的上漲勢頭。

　　新興區域熱點地區：像米蒂利尼和伊卡利亞這樣偏遠或游客較少的地區，越來越受到數字游民和國際投資者的青睞，從而推高了收益率。在雅典，新建住宅的入住率高達94%，毛收益率為4.5%至5.2%，扣除各項費用后的凈收益率約為3.8%。

　　黃金簽證對希臘房地產市場產生了哪些影響？

　　在全國房地產市場中，房產交易仍然扮演著舉足輕重的角色，約占所有交易量的10%。僅2024年一年，就提交了創紀錄的9407份申請，同比增長11%。

　　交易額達到232億歐元，其中外國房地產投資總額為27.5億歐元，大部分與黃金簽證的購買直接相關。非居民投資在一年內增長了近29%。2023年至2024年間，國際買家購買了約17900處房產，總價值超過44.7億歐元，其中黃金簽證交易約占市場份額的10.8%。

　　如何通過購買房產獲得希臘居留權？

　　通過希臘黃金簽證計劃，購買達到或超過規定門檻的房產即可獲得希臘居留權。該計劃為投資者及其家人提供五年可續簽的居留許可，五年后可申請永久居留權，七年后可申請入籍。所購房產也可長期出租，帶來額外收入。

　　截至2024年9月1日的投資門檻：

　　800,000歐元：阿提卡、塞薩洛尼基、米科諾斯、圣托里尼等黃金地段，以及人口超過3,100的其他島嶼上，面積至少120平方米的房產的最低價格。

　　400,000歐元：次要地區（包括哈爾基迪基和伯羅奔尼撒半島）面積至少120平方米的房產最低價格。

　　250,000歐元：住宅資產由商業用途改建或需要修復的歷史建筑的最低限額，適用于所有地區和房產規模。

　　最受歡迎且最具成本效益的方案是翻新房屋，由開發商負責監督修復工作。這種方式降低了行政復雜性，并確保符合現代能源和安全標準。在雅典，許多老舊的商業建筑都適合改造，因此這種方式尤其具有吸引力。

　　希臘黃金簽證的主要優勢

　　家庭參與：配偶、21歲以下的子女和父母均可通過一次投資參與。

　　生活質量：全面享有歐盟醫療保健、教育和歐洲金融體系。

　　成本效益：歐盟最經濟實惠的居留選擇之一，只需25萬歐元的房地產即可獲得居留權，且無需繳納不可退還的國家費用。

　　靈活性：無最低居住期限要求；投資者可在國外居住，同時保留希臘居留權。

　　流動性：在29個申根國家之間免簽旅行。

　　財富收益：資本增值潛力巨大（黃金地段每年可達10%），租金收益率達4-5%。

　　稅收制度：極具吸引力的非居民納稅人框架。全球收入統一征收10萬歐元的固定稅額，不限金額。

　　希臘哪些城市和地區最適合房地產投資？

　　無論從交易量還是國際投資者吸引力來看，該地區的房價都十分可觀。中心城區的平均房價約為每平方米2254歐元，南部高檔郊區則高達每平方米3895歐元，北部地區則為每平方米3167歐元。

　　過去一年，雅典房價上漲了7.6%，部分沿海和市中心區域的漲幅甚至更高。憑借世界一流的基礎設施、蓬勃發展的旅游業以及活躍的新建項目，雅典仍然是一個穩定且極具吸引力的投資市場。

　　塞薩洛尼基作為塞拉利昂第二大城市，房價呈現強勁上漲勢頭，同比上漲6.5%。平均房價約為每平方米2452歐元，但部分區域的房價低至每平方米1200歐元，為資本增值和低價購房者提供了良機。

　　塞薩洛尼基受益于其作為希臘北部經濟中心的地位，不斷發展的旅游業、繁榮的港口和活躍的城市發展為其提供了支持。

　　比雷埃夫斯、科孚島和克里特島：這些市場也持續吸引著投資者的關注。在比雷埃夫斯，平均房價約為每平方米2,513歐元，這主要得益于港口擴建和郵輪旅游業的發展。在科孚島，平均房價為每平方米2,167歐元，這得益于歐洲市場的持續需求。在克里特島，房價介于每平方米1,625歐元至2,425歐元之間，其中度假物業尤其搶手。

　　圣托里尼島和頂級島嶼在市場的高端，優質島嶼的價格非常高：圣托里尼島的平均價格為每平方米7,500歐元，而金索斯島和安提帕羅斯島等頂級目的地的價格則達到每平方米9,000至9,800歐元。

　　2025-2026年希臘房地產市場預測

　　預計到2025年，希臘全國房價增速將放緩至3.7%-3.2%，標志著在經歷了近期的快速上漲后，房價將逐步趨于穩定。雅典、塞薩洛尼基和旅游島嶼地區仍將是最具活力的市場，這些地區的年增長率預計為6%-7%。

　　影響需求的稅收措施

　　新的稅收措施將影響投資者的回報。對于2025年底前購買的新建房產，無需繳納標準的24%增值稅；只需繳納3.09%的房產轉讓稅。此外，個人出售房產的15%資本利得稅將暫停征收至2026年12月31日，從而改善業主短期內的稅收負擔能力。

　　2026年預測及細分市場動態

　　分析師預計2026年增速將進一步放緩（低于3.4%），但沿海、黃金地段和島嶼房產仍可能保持5%至7%的增長。增速放緩反映了新建項目供應增加和部分市場飽和。

　　由于供應受限和外國投資者持續關注，高端海濱別墅和雅典市中心住宅等優質市場預計將保持強勁的需求。