希臘雅典房產(chǎn)租金收益比較：長(zhǎng)期和短期大對(duì)比！

　　希臘雅典房產(chǎn)租金收益比較：長(zhǎng)期和短期大對(duì)比！雅典房地產(chǎn)市場(chǎng)存在一種不尋常的情況，即投資公寓的長(zhǎng)期租金比短期租金更有利可圖。這就是為什么。在直到2020年的希臘危機(jī)期間，許多希臘人開始出租房屋進(jìn)行短期出租，以從旅游業(yè)中受益。長(zhǎng)期出租的物業(yè)短缺。需求正在推動(dòng)希臘經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇：越來越多的外國學(xué)生和外籍人士搬到雅典，居民收入不斷上升，當(dāng)?shù)啬贻p家庭正在尋找租金。

　　希臘家庭的實(shí)際收入在2021年增長(zhǎng)了近5%。這一指標(biāo)是歐洲平均水平的六倍。根據(jù)ELSTAT的數(shù)據(jù)，2021年底的失業(yè)率已降至13.3%，盡管在2015年曾高達(dá)27%。

　　可以將同一房產(chǎn)的租金收益與短期或長(zhǎng)期合同進(jìn)行比較。我們將以我們改造項(xiàng)目中的三套公寓為例。我們長(zhǎng)期出租這些公寓，并了解它們的盈利能力。外國投資者購買這些公寓是為了賺取租金收入并根據(jù)“黃金簽證”計(jì)劃獲得希臘居留許可。所有公寓均為新裝修的單臥室，面積為40-45平方米，每間均設(shè)有寬敞的浴室和陽臺(tái)。總購買金額為280,000歐元。

　　比較短期和長(zhǎng)期租金收入

　　AirDNA統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可用于估算雅典短期租賃的租金和入住率。該服務(wù)允許選擇一個(gè)區(qū)域，尋找類似的公寓，并從通過Airbnb平臺(tái)簽署的實(shí)際短期租賃合同中估計(jì)真實(shí)數(shù)據(jù)。

　　租金

　　我們的公寓以每月400-450歐元的價(jià)格長(zhǎng)期出租。在計(jì)算中，我們將使用每月420歐元的平均費(fèi)率。公寓所在的地區(qū)不是旅游勝地，但由于步行即可到達(dá)兩個(gè)地鐵站并且靠近市中心，因此對(duì)于永久居民來說是一個(gè)方便的位置。

　　事實(shí)證明，這里對(duì)長(zhǎng)租的需求高于對(duì)短租的需求。在Airbnb上發(fā)布了該地區(qū)的極少數(shù)短期租賃報(bào)價(jià)。因此，我們必須進(jìn)一步研究并將這里的平均每日費(fèi)率與雅典的其他地區(qū)進(jìn)行比較。在更多旅游區(qū)，類似公寓的平均年費(fèi)為每天54歐元。

　　1個(gè)單位：短期每天54歐元；長(zhǎng)期每月420歐元

　　3個(gè)單位：短期每天162歐元；長(zhǎng)期每月1,260歐元

　　占用

　　通常在房產(chǎn)上市后的一個(gè)月內(nèi)找到長(zhǎng)期租戶，盡管租戶甚至可能在開業(yè)當(dāng)天搬進(jìn)來。我們?cè)谘诺涞娜齻€(gè)公寓很快就被為國際公司工作的IT專業(yè)人員租用了。

　　租戶受雇于谷歌、Netflix和歐洲最大的外包公司Teleperformance。Teleperformance在雅典擁有11,000多名員工，其中大多數(shù)是遠(yuǎn)程工作并住在出租屋的外國人。這些數(shù)字游牧民族支持雅典小型公寓的長(zhǎng)期租賃需求。

　　我們通常與所有租戶簽訂為期一年的租賃協(xié)議。如果在第一個(gè)租賃期間沒有出現(xiàn)問題，協(xié)議可以根據(jù)租戶的工作合同期限延長(zhǎng)2年或以上。大多數(shù)遠(yuǎn)程工作者在雅典逗留數(shù)年，因此長(zhǎng)期出租的入住率趨于100%。

　　同樣，AirDNA統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可用于計(jì)算短租的入住率。鄰近旅游區(qū)的類似單位平均每月入住20天，因此入住率等于63%。短租需求在一年內(nèi)分布不均，7月達(dá)到83%的峰值，3月達(dá)到35%的底線。

　　可以降低租金以增加淡季入住率。由于維護(hù)費(fèi)用與單位入住率一起增加，季節(jié)性折扣可能不會(huì)顯著提高整體盈利能力。

　　13%的短期租金總收益率看起來令人印象深刻，尤其是在經(jīng)濟(jì)放緩期間。但是，必須在最終評(píng)估之前計(jì)算費(fèi)用。

　　比較成本

　　折舊

　　很難計(jì)算在不同情況下可能會(huì)有很大差異的確切折舊成本。

　　租金收入的5%是新建或翻新房產(chǎn)的傳統(tǒng)折舊費(fèi)。

　　在短期租金中，房產(chǎn)價(jià)值往往會(huì)更快貶值。但是，決定簡(jiǎn)化計(jì)算并消除短期和長(zhǎng)期合同之間可能存在的折舊差異。

　　各種小事故在短租中屢見不鮮。租戶可能在室內(nèi)吸煙、攜帶寵物、損壞家具等。跟蹤一切是一項(xiàng)艱巨的任務(wù)，尤其是在繁忙的季節(jié)。

　　我們的經(jīng)驗(yàn)證明，長(zhǎng)期租戶比短期租戶更謹(jǐn)慎地使用家具和家用設(shè)備。前者將出租物業(yè)視為第二個(gè)家，試圖讓它保持舒適和舒適，而后者通常只需要一個(gè)沒有人費(fèi)心打掃的酒店房間的替代品。

　　預(yù)訂和愛彼迎

　　預(yù)訂服務(wù)收取15%的租金傭金。對(duì)于對(duì)短期租金感興趣的房主來說，除了使用Airbnb平臺(tái)之外，幾乎沒有其他好的選擇。相反，可以在沒有任何中介的情況下找到長(zhǎng)期租戶。雅典的房東可以將他們的報(bào)價(jià)發(fā)布在免費(fèi)的當(dāng)?shù)匚瘑T會(huì)上，該城市的居民經(jīng)常查看這些委員會(huì)。

　　物業(yè)管理

　　居住在雅典以外或不愿管理出租物業(yè)的業(yè)主可以尋找專業(yè)的物業(yè)經(jīng)理。雅典的物業(yè)管理費(fèi)通常約為長(zhǎng)期合同租金的10%。物業(yè)經(jīng)理負(fù)責(zé)吸引租戶，進(jìn)行可靠性和償付能力檢查，負(fù)責(zé)物業(yè)維護(hù)并代表客戶參加業(yè)主會(huì)議。

　　短租物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)約為租金的25%。管理人員的職責(zé)包括跟蹤入住時(shí)間安排、交出鑰匙和確保財(cái)產(chǎn)安全。清潔和洗衣服務(wù)費(fèi)增加了每個(gè)周期35歐元的額外費(fèi)用。平均短期住宿為2晚，因此清潔費(fèi)用可以分成兩半。

　　水電費(fèi)

　　業(yè)主接管所有短期租金的水電費(fèi)，包括電力、供水、中央供暖、互聯(lián)網(wǎng)、維護(hù)等。

　　但是，業(yè)主根據(jù)長(zhǎng)期租賃合同將水電費(fèi)轉(zhuǎn)嫁給租戶。租戶需要與社區(qū)服務(wù)提供商簽訂自己的合同。服務(wù)合同期限不得超過物業(yè)租賃期限。

　　如果租戶在退房前未能支付水電費(fèi)，房東將不承擔(dān)這筆費(fèi)用。

　　截至2022年3月，雅典40-45平方米公寓的總公用事業(yè)成本約為每月100-120歐元。

　　稅前短租似乎比長(zhǎng)租更有利可圖。在雅典，房東需繳納固定財(cái)產(chǎn)稅(ENFIA)和租金累進(jìn)所得稅。

　　租金收入稅

　　租金所得稅是基于從15%到45%的累進(jìn)稅率。

　　每年12,000歐元以下的租金收入適用15%的稅率。

　　每年12,000至35,000歐元的租金收入適用35%的稅率。

　　每年35,000歐元以上的租金收入適用45%的稅率。

　　所得稅是對(duì)不包括費(fèi)用的總收入征收的。裝修費(fèi)用是唯一可以從應(yīng)稅基數(shù)中扣除的費(fèi)用。

　　財(cái)產(chǎn)稅(ENFIA)

　　財(cái)產(chǎn)稅的數(shù)額取決于許多指標(biāo)。雅典稅務(wù)局會(huì)考慮地籍價(jià)值、地區(qū)、房間面積、建造或翻新日期等。地方當(dāng)局可能會(huì)逐年更改稅務(wù)指標(biāo)。在我們的示例中，每套公寓的平均ENFIA費(fèi)用為每年300歐元。

　　最后，扣除費(fèi)用和稅收后，每年13%的短期租金總收益率已變?yōu)槊磕?.8%。這個(gè)數(shù)字不包括每位客人之后的清潔和洗衣費(fèi)用。

　　結(jié)果證明，長(zhǎng)租比短租更有利可圖，年毛收益率為5.4%，年凈收益率為3.2%。

　　以發(fā)達(dá)的歐洲市場(chǎng)衡量，凈收益率高于3%的資產(chǎn)是高利潤(rùn)的。可以將其與柏林的長(zhǎng)期出租公寓進(jìn)行比較，后者的稅前毛收益率和管理成本為4%。

　　希臘房地產(chǎn)價(jià)格上漲之后是租金上漲。盡管受到Covid-19疫情的限制，雅典市中心的平均租金在2011年仍上漲了11.5%。投資者可以通過使用早期的可延期合同來確保長(zhǎng)期租賃的最高盈利能力。這種類型的合同允許業(yè)主在每年年底恢復(fù)租金，并從不斷增長(zhǎng)的需求中受益。